Thuê mua nhà một khái niệm lạ và nhiều bất cập

Trong những văn bản luật gần đây xung quanh gói 30.000 tỷ đều gắn liền với cụm từ “thuê, thuê mua và mua” nhưng không kèm giải thích từ ngữ. Trong đó, khái niệm thuê mua là khá xa lạ và hàm chứa không ít bất cập.

Thuê mua là một khái niệm xa lạ vì ít xuất hiện trên thị trường – thuê mua là hình thức dành riêng cho nhà ở xã hội. Điều 3 – Nghị định số 90/2006/NĐ – CP (về việc áp dụng Luật Nhà ở) quy định rõ thuê mua nhà ở xã hội “là việc người thuê nhà ở xã hội sau một thời gian quy định thì được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó”.

Điều 58 nghị định này quy định thêm về thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, khi thuê mua nhà ở xã hội thì người mua phải trả trước 20% giá trị nhà ở thuê mua và trả số tiền còn lại theo thời gian do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng không thấp hơn 15 năm và không vượt quá 20 năm. Khi hết thời hạn thuê mua nhà ở thì người mua nhà mới được làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong suốt thời gian đó, người thuê mua nhà sẽ không có quyền sang nhượng nhà cho người khác.

Hai khái niệm mua và thuê đã quá thông dụng nên không có kèm theo giải thích từ ngữ trong văn bản luật. Thực tế giữa bán và cho thuê mua giống nhau về bản chất, chỉ khác nhau ở chỗ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ sang tên ngay cho người mua khi ta bán, và sẽ sang tên sau 15 – 20 năm khi ta cho thuê mua.

Sở dĩ có quy định này có lẽ là do nhà ở xã hội thường dành cho những đối tượng được ưu tiên. Nhà này thường dành cho người có thu nhập thấp, đối tượng được hưởng ưu đãi trong xã hội. Giá nhà ở xã hội cũng thường rẻ hơn giá thị trường do được ưu đãi như được vay vốn giá rẻ, giảm miễn thuế đất … Do vậy, để tránh trường hợp người mua nhà không có nhu cầu thực mà mua nhà ở xã hội để kiếm lời nên đưa ra quy định đó để ràng buộc điều này.

Vào thời hoàng kim của thị trường bất động sản thì quy định này cần thiết để tránh một số đối tượng đầu cơ trục lợi. Đến nay với tình trạng đóng bằng của thị trường bất động sản thì đây lại là một rào cản khá lớn đối với sự phát triển của thị trường này. Vậy nên chăng những quy định về “thuê mua” cũng cần phải linh hoat và nới rộng hơn nữa. Chẳng hạn, giảm thời gian được cấp giấy chứng nhận xuống còn 5-10 năm….

Read More

Quy định của pháp luật về quản lý nhà chung cư

Trong những chủ đề trước chúng ta đã tìm hiểu một số khái niệm căn bản về thị trường BĐS. Trong bài này, chúng ta sẽ đi sâu hơn về những quy định của pháp luật đối với việc quản lý nhà chung cư. Thực tế, đã có nhiều vụ tranh chấp liên quan đến vấn đề này. Điển hình nhất là vụ Keangnam (Hà Nội) những năm trước. Đây cũng là một vấn đề đáng quan tâm khi mua căn hộ chung cư, bởi ảnh hưởng lâu dài của nó.

Loại hình căn hộ chung cư phát triển mạnh trong thời gian gần đây vì nó đáp ứng được lối sống hiện đại tất bật của cư dân thành thị, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội, nơi đất chật người đông. Tuy nhiên, khác với nhà phố, một khi ở nhà chung cư thì phải chấp nhận một số điểm khác biệt. Vì mỗi căn hộ chỉ là một phần trong toàn tòa nhà, có lối đi chung, thang máy chung, những tiện ích chung cùng với dịch vụ an ninh – môi trường kèm theo. Trên thực tế, đã có rất nhiều vụ tranh chấp xảy ra xung quanh khâu thi công (chậm tiến độ, sai lệch so với cam kết) và quản lý (phí dịch vụ, tranh chấp phần diện tích sở hữu chung,…). Ở đây chúng ta sẽ xem xét những quy định của pháp luật liên quan đến khâu quản lý nhà chung cư thông qua những tranh chấp đã từng xảy ra.

Suốt từ 2011 đến nay đã có nhiều vụ tranh chấp xảy ra. Điển hình là 2 vụ việc sau đây:

Tranh cãi xung quanh bãi giữ xe tại dự án Golden Westlake

Chủ đầu tư tòa nhà Golden Westlake đã chặn cổng vào tòa nhà đối với các xe chưa được thanh toán phí gửi ở hầm (24/1/2013)

Tranh chấp đã diễn ra từ năm 2011, khi chủ đầu tư tòa nhà Golden Westlake (Thụy Khuê – Tây Hồ – Hà Nội) đưa ra hình thức thuê bãi đỗ xe, mà theo đó nếu tính theo tháng, khách hàng sẽ phải đóng 1 triệu đồng. Trường hợp thuê dài hạn, cư dân sẽ phải nộp khoảng 800 triệu đồng cho 38 năm trong 1 lần duy nhất.

Chủ đầu tư cũng yêu cầu các cư dân chỉ thuê theo tháng (vì phí thuê dài hạn cao) phải xuống đỗ tại tầng hầm B2 chật chội bất tiện hơn. Trong khi người dân cho rằng, tầng hầm là bãi đỗ xe chung của cư dân và khách có quyền lựa chọn hình thức thanh toán, thì phía chủ đầu tư khẳng định, diện tích kho tầng hầm là một trong những công trình tiện ích không phải diện tích chung mà thuộc quyền sở hữu của Công ty TNHH Hà Việt Tung Shing (HVTS) do đó, họ có quyền quyết định giá thuê. Đây không phải là lần đầu tiên, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân Golden Westlake nổ ra về tranh chấp diện tích chung riêng. Trước đó, phí đỗ xe của cư dân Golden Westlake được chủ đầu tư chấp nhận giảm từ 3 triệu đồng xuống còn 1 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, sau đó đến đầu năm nay thì giá 1 chỗ đỗ xe tại tòa nhà này đã tăng lên 2,5 triệu đồng. Điều đáng lưu ý là sau hơn 3 năm bàn giao nhà HVTS chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản lí.

Tháng 1/2013, chủ đầu tư còn cho chặn lối vào khi một số người dân không chấp nhận mức phí gửi xe nên không đóng tiền phí.

Vụ việc tương tự cũng xảy ra tại chung cư The Manor (Hà Nội) và nhiều nơi khác.

Phí dịch vụ tại Keangnam Landmark Tower

Tòa nhà Keangnam Landmark Tower (Phạm Hùng – Hà Nội) đã từng là tâm điểm chú ý chuyện thu phí dịch vụ “khủng”. Trong suốt 6 tháng, qua nhiều lần họp bàn, thậm chí đến mức cư dân giăng biểu ngữ, dán tờ rơi, tụ tập đông người phản đối mức phí dịch vụ thì chủ đầu tư mới hạ từ 21.000 đồng mỗi m2 xuống còn 17.130 đồng mỗi m2 (chưa bao gồm VAT) vào tháng 7/2011. Tuy nhiên, mức phí này vẫn chưa được cư dân chấp thuận.

Mâu thuẫn lên đến đỉnh điểm khi chủ đầu tư Keangnam đơn phương chặn thang máy đối với 370 hộ dân chưa đóng phí dịch vụ. Chỉ đến khi công an xã, huyện, cảnh sát 113 can thiệp, chủ đầu tư mới chịu nhượng bộ, cam kết không chặn thang máy của cư dân.

Đầu tháng 12, cư dân đã chính thức có đơn tố cáo chủ đầu tư lên UBND thành phố Hà Nội yêu cầu chủ đầu tư phải thỏa thuận với các hộ dân về phí dịch vụ (Hà Nội quy định trần phí dịch vụ là 12.500 đồng, trong trường hợp thu cao hơn thì phải có sự đồng thuận của cư dân). Đến thời điểm hiện tại, mức phí tại đây vẫn là 15.085 đồng/m2.

Và đây cũng không phải là dự án duy nhất xảy ra tranh cãi giữa cư dân và nhà đầu tư xung quanh phí dịch vụ.

Luật chưa đi vào cuộc sống?

Xem xét 2 trường hợp trên, ta có thể thấy 2 vấn đề:

–          Người dân không có một tổ chức đại diện nào để trực tiếp đàm phán với nhà đầu tư về quản lý tòa nhà. Từng người dân riêng lẻ thì lại rất kém vị thế khi đối diện với chủ đầu tư.

–          Chủ đầu tư đều không hiểu hoặc cố tình không hiểu những quy định liên quan.

Đầu tiên là diện tích sở hữu chung, đây là một vấn đề nhạy cảm và gây nhiều tranh cãi. Luật Nhà ở 2005 đã quy định rõ phần sở hữu chung trong nhà chung cư (Điều 70). Theo đó các phần của tòa chưng cư như “không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”.

Như vậy, theo luật định những phần mà mọi người dùng chung trong tòa chưng cư là của tập thể. Nhưng trên thực tế, nhiều trường hợp tranh chấp đã xãy ra liên quan đến các phần sở hữu chung trên. Ví dụ như Golden Westlake tranh chấp xung quanh bãi giữ xe; Saigon Pearl (Bình Thạnh, TP.HCM) ngừng máy bơm đến các căn hộ; Chung cư số 6 (Đội Nhân, phường Vĩnh Phúc, quận Ba Đình, Hà Nội) cho thuê cả lối thoát hiểm, biến tầng hạ tầng thành nhà ở để bán…

Để thực thi quyền việc sở hữu chung trên Luật Nhà ở 2005 đã quy định rõ như sau:

–          Tại Điều 71 quy định rõ nhà chung cư phải có Ban quản trị, là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.

–          Điều 72 tiếp tục quy định về các quyền và nghĩa vụ của Ban quản trị nhà chung cư, trong đó quan trọng nhất là Ban đại diện có toàn quyền lựa chọn và ký kết hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư trên cơ sở sự đồng thuận của cư dân trong tòa nhà.

Tuy nhiên, trên thực tế là có những dự án đã hoạt động đến 5-7 năm vẫn không có Ban quản trị. Đây là nguyên nhân dẫn đến hàng loạt tranh chấp vì cư dân không có người đại diện bảo vệ quyền lợi. Rõ ràng, nếu doanh nghiệp hiểu và chấp hành tốt luật định thì đã không xảy ra nhiều trường hợp tranh chấp như thế.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ sự đối lập về vị thế giữa hai bên. Một bên là cư dân thiếu về cả kiến thức (nên đã vướng vào những điều khoản bất lợi ngay từ khi ký hợp đồng mua nhà) lẫn tổ chức (tiếng nói đơn lẻ không tạo nên nhiều sức ép). Một bên là nhà đầu tư có kinh nghiệm, kiến thức và động cơ để chiếm đoạt phần của chung hoặc dành phần quản lý để tìm kiếm lợi nhuận.

Để khắc phục tình trạng này chính quyền nên có sự can thiệp và xử lý sai phạm những chủ đầu tư cố không tuân thủ luật định và cố tình sai phạm để tục lợi. Bên cạnh đó, thì người mua chung cư cũng phải ý thức được quyền lợi và trách nhiệm của mình. Họ có thể thành lập ban quản lý và có thể thuê công ty để cung cấp các dịch vụ cho toàn bộ cư dân, nhưng toàn bộ hoạt động đều phải có sự đồng thuận của cư dân.

Ngoài ra, người mua nhà nên tìm hiểu kỹ chủ đầu tư cũng như cách quản lý tại dự án trước khi mua nhà bởi lẽ những rắc rối nếu có xảy ra sẽ kéo dài rất lâu và diễn ra hằng ngày, làm ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Khi ký hợp đồng thì cần chú ý rõ những điều khoản liên quan đến xác định diện tích chung, diện tích riêng và quản lý tòa nhà xem có đúng với quy định của pháp luật và có vi phạm đến quyền lợi của mình hay không.

Read More

Cung cầu bất động sản: bài học cho doanh nghiệp

Những bài trước trong loạt bài giới những kiến thức, khái niệm căn bản trong lĩnh vực BĐS đã giới thiệu về khung pháp lý của thị trường – “luật chơi” của thị trường. Trong phần tiếp theo này chúng ta sẽ nhìn thị trường từ một góc độ cung cầu.

Bất động sản (BĐS) là một hàng hóa đặc biệt. Trước hết là vì BĐS có giá trị lớn, chiếm đến một nửa tổng tài sản kinh tế trên toàn cầu, nên ảnh hưởng rất lớn đến toàn bộ nền kinh tế của một quốc gia. Do đó, thị trường này bị nhà nước quản lý rất chặt. Dù vậy, BĐS vẫn là hàng hóa trên thị trường BĐS và vẫn bị quy luật cung cầu chi phối. (Lưu ý: BĐS ở đây được hiểu là đồng nghĩa với quyền sử dụng đất/tài sản gắn liền với đất).

Cung – cầu bất động sản

Nhắc lại một chút về khái niệm cung cầu: “Quy luật cung cầu, phát biểu rằng thông qua sự điều chỉnh của thị trường, một mức giá cân bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và một lượng giao dịch hàng cân bằng (lượng cung cấp bằng lượng nhu cầu) sẽ được xác định” (Wikipedia). Trong đó, cung là chỉ nguồn cung hàng hóa với mức giá sẵn lòng bán (hay mức giá mà người bán muốn bán hàng hóa). Cầu là chỉ phía những người có nhu cầu muốn mua hàng hóa với một mức giá sẵn lòng chi trả (hay mức giá mà người mua sẵn sàng bỏ ra để mua hàng hóa).

Nói một cách đơn giản, thị trường BĐS có quy mô rất lớn với nhiều người mua và nhiều người bán. Rõ ràng sẽ có nhiều người muốn bán nó với những mức giá khác nhau, và cũng có nhiều người sẵn sàng mua với những mức giá khác nhau. Điều đó tạo nên đường cung và đường cầu. Mỗi một mức giá được hình thành theo quy luật thị trường sẽ có cùng lượng người mua và người bán.

Tại mức giá cao thì lượng người muốn bán sẽ nhiều hơn lượng người muốn mua, tức là cung lớn hơn cầu. Và ngược lại đối với giá thấp hơn thì lượng người muốn mua sẽ nhiều hơn người muốn bán. Mức giá mà có số người mua bằng số người bán gọi là mức giá cân bằng.

Đường cung – cầu của những phân khúc BĐS khác nhau là khác nhau. Vì nhu cầu đối với mỗi loại hình BĐS thì không giống nhau. Có người chỉ cần có chỗ ở đảm bảo nhu cầu thiết yếu, có người lại cần những tiện ích hàng đầu. Có người lại còn có cả nhu cầu khẳng định giá trị cá nhân thông qua căn nhà của họ. Có người chỉ có thể trả 500 – 700 triệu cho một căn nhà, cũng có người có thể chi nhiều tỷ đồng.

Những đặc điểm của cung BĐS:

–          Cung BĐS chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Cụ thể là các dự án nhà ở phải được nhà nước phê duyệt thông qua. Mục đích sử dụng đất được quy định rõ ràng và muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải có phê duyệt của nhà nước và phải đóng phí

–          Cung đất đai cho mỗi mục đích sử dụng đều là có giới hạn và chịu sự quản lý chặt của nhà nước: diện tích đất nông nghiệp, ở, đất phi nông nghiệp khác được quy định rõ ràng bằng quy hoạch quản lý đất đai của Nhà nước. Và thường thì việc tạo lập, xây dựng BĐS mất nhiều thời gian, nên nếu xét trong khoảng thời gian ngắn thì BĐS dễ bị thiếu nguồn cung.

Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS bao gồm:

–          Tăng trưởng kinh tế làm nhu cầu về nhà ở tăng lên.

–          Thay đổi về nơi cư trú, nơi làm việc.

–          Thay đổi về việc làm, thu nhập, thay đổi công nghệ xây dựng dẫn đến giá rẻ làm cầu nhà ở tăng.

–          Thay đổi chính sách sử dụng đất của Nhà nước.

Cung – cầu BĐS tại Việt Nam

Có thể hình dung thị trường BĐS nước ta một cách đơn giản như hình trên. Tại đó mức giá cao hơn mức giá cân bằng nên có một lượng lớn BĐS không bán được, và rất ít người mua. Khoảng đỏ thể hiện sự mất cân bằng giữa cung và cầu.

Về cầu BĐS, một điều cần khẳng định rằng cầu BĐS luôn luôn lớn và còn tiếp tục tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở nước ta, đặc biệt là tại những thành phố lớn vẫn còn thấp. Dân số trẻ và tiếp tục tăng nhanh, kinh tế đang trên đà phát triển, tỷ lệ nhập cư vào các thành phố lớn cao … là những nhân tố khẳng định cho nguồn cầu lớn và còn tiếp tục gia tăng của thị trường BĐS nước ta trong lĩnh vực nhà ở.

Nhưng không thể dẫn những lý do trên làm cơ sở để kết luận giá BĐS hiện tại là phù hợp vì nhu cầu BĐS quá lớn, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội (như một số người vẫn hay nói).Vì chúng ta cần phải xem xét cụ thể khả năng chi trả, nhu cầu cho từng phân khúc chứ không thể nói một cách chung chung. Như trong một phân tích trước đó (đã dẫn link phía trên) thì hiện tại, điểm nổi bật nhất đối với cung BĐS tại Việt Nam là sự mất cân đối trong cơ cấu.

Việt Nam có mức thu nhập bình quân đầu người xấp xỉ 1300 USD, tại TP.HCM chỉ gần 3600 USD thì đáng lẽ, nguồn cung căn hộ bình dân – dành cho người có thu nhập trung bình và nguồn cung căn hộ cho thuê phải chiếm tỷ trọng cao nhất, ưu tiên phát triển hàng đầu. Tuy nhiên, thực tế là sau nhiều giai đoạn phát triển nóng, sự mất cân đối trong cơ cấu đã làm méo mó thị trường nghiêm trọng.

Một thực tế là những dự án chậm tiến độ, không thể tiếp tục triển khai hoặc hoàn thành nhưng không tìm được người mua hiện tại đa phần là những dự án ở phân khúc cao cấp. Những dự án có mức giá vừa phải thì dù có khó khăn hơn nhiều so với trước nhưng vẫn bán được hàng. Điều này cũng lý giải vì sao một số doanh nghiệp BĐS vẫn tiếp tục thành công trong bối cảnh u ám chung.  Không chỉ trên phân khúc bình dân giá thấp mà ngay cả ở phân khúc cao cấp vẫn có những dự án và nhà đầu tư thành công, vì họ thật sự khác biệt và đáp ứng được nhu cầu của khách hàng dù cầu cho phân khúc này là không nhiều.

Còn căn hộ cho thuê thì có thể nói là không có nguồn cung. Một phần điều này là do tâm lý người tiêu dùng, một phần khác do lợi nhuận thấp và rủi ro cao của hình thức này. Ở một số nước khác, thường thì loại hình BĐS cho thuê được sự hỗ trợ của nhà nước để phát triển cũng chính vì lợi nhuận thấp, thu hồi vốn lâu không thu hút được nhà đầu tư tư nhân.

Như vậy, nhìn từ khía cạnh thị trường thì nhân tố quyết định sự phát triển của thị trường BĐS là sự phù hợp giữa cung và cầu BĐS. Chắc chắn là các công ty bất động sản cũng đã biết đến điều này nhưng do quá trình thực hiện dự án họ không phân tích một cách cẩn trọng dẫn đến tình trạng bất động sản tồn kho như hiện nay. Một thời “tay không bắt giặc”, đua vào bất động sản kỳ vọng lợi nhuận cao, làm giàu nhanh chóng đã qua. Đây là lúc doanh nghiệp bất động sản phải nhìn lại chính mình và Nhà nước cũng phải có những đánh giá nghiêm túc về thị trường này. Nhiều áp lực đã buộc Chính phủ phải hỗ trợ, cứu bất động sản … nhưng lại không có những cơ sở khoa học thuyết phục thì không thể giải quyết được bài toán cho thị trường.

Read More

Khung pháp lý của thị trường bất động sản

Bài trước trong loạt bài giới những kiến thức, khái niệm căn bản trong lĩnh vực BĐS đã giới thiệu về cơ chế sở hữu đất đai tại Việt Nam. Qua đó, chúng ta cũng đã thấy một phần vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS. Trong phần tiếp theo này chúng ta sẽ tìm hiểu cụ thể hơn về khung pháp lý cho thị trường BĐS. Đây là một vấn đề quan trọng vì mỗi chúng ta đều có những hành vi liên quan đến đất đai, việc hiểu rõ những bộ luật liên quan sẽ giúp ta bảo đảm được quyền lợi của mình.

Nhà nước là chủ thể có vai trò rất quan trọng trong thị trường BĐS, nhất là với cơ chế sở hữu toàn dân như tại nước ta. Một trong những vai trò quan trọng nhất của nhà nước là tạo khung pháp lý cho thị trường BĐS.

Những bộ luật liên quan đến thị trường BĐS bao gồm: Luật Dân sự (2005), Luật Đầu tư (2005), Luật Đất đai (2003), Luật Kinh doanh BĐS (2006), Luật Nhà ở (2005) và Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007).

Toàn bộ những khái niệm căn bản nhất về thị trường BĐS được quy định rõ tại Luật Dân sự (2005):

–          Định nghĩa về BĐS: Điều 174.

–          Quyền sở hữu: Phần thứ hai, chương X và chương XII.

–          Thế chấp tài sản: Điều 342 – 357.

Những quy định liên quan đến đầu tư trong lĩnh vực BĐS được quy định tại Luật Đầu tư (2005):

–          Theo Điều 29, lĩnh vực kinh doanh BĐS được quy định là lĩnh vực đầu tư có điều kiện. (Lĩnh vực đầu tư có điều kiện là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định – Điều 3 Luật Đầu tư 2005).

–          Những quy định về thủ tục giao nhận đất dự án, chuẩn bị mặt bằng và xây dựng dự án được quy định tại Điều 55, 56 và 58. (Quy định chi tiết được thể hiện trong Luật Đất đai).

Luật Đất đai (2003) là bộ luật quan trọng nhất trong toàn bộ khung pháp lý của thị trường BĐS. Bộ Luật này đang được lấy ý kiến sửa đổi bổ sung để phù hợp hơn với tình hình hiện tại trong bối cảnh nó bộc lộ nhiều hạn chế sau 10 năm có hiệu lực. 

–          Quy định về quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

–          Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Mục 2 (trừ điều 30 – quy hoạch đất cho mục đích quốc phòng).

–          Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản: Mục 7 (Điều 61, 62, 63), bao gồm loại đất được tham gia thị trường bất động sản, Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản, Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản.

–          Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Điều 42.

–          Giấy tờ tham gia giao dịch bất động sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở)…

Luật Kinh doanh BĐS (2006) quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Cụ thể là về:

–          Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản: Điều 5.

–          Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh: Điều 6.

–          Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh: Điều 7.

–          Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản: Điều 8.

–          Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước: Điều 9.

–          Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Điều 10.

–          Các quy định về kinh doanh và dịch vụ BĐS, hợp đồng trong lĩnh vực BĐS …

Luật Nhà ở (2005) là bộ luật quen thuộc với chúng ta nhất. Nó quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở và áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Cụ thể:

–          Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

–          Phát triển nhà ở tại các vùng đô thị, nông thôn, miền núi.

–          Phát triển nhà ở theo dự án; phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

–          Quy hoạch kiến trúc nhà ở.

–          Phát triển nhà ở thương mại.

–          Phát triển nhà ở xã hội.

–          Các giao dịch về nhà ở.

Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007): Quy định rõ tại Điều 3 thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập chịu thuế, bao gồm:

–          Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

–          Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.

–          Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.

–          Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

–          Điều 14 quy định thu cách tính nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản.

Trên đây là các khung pháp lý liên quan đến lĩnh vực BĐS. Chúng ta sẽ có những phân tích cụ thể trong những bài sau.

Read More

Cơ chế sở hữu đất đai còn mơ hồ – mông lung

Trong loạt bài này chúng tôi sẽ giới thiệu những khái niệm cơ bản nhất về thị trường bất động sản, kèm theo những câu chuyện thực tế và so sánh. Hy vọng là qua loạt bài này, chúng tôi sẽ cung cấp một cái nhìn đa chiều về đất đai và các quy định liên quan. Trong phần đầu tiên chúng ta sẽ tìm hiểu về vấn đề các quyền trong lĩnh vực BĐS. Đây là một vấn đề quan trọng vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của tất cả chúng ta.

Khi nói đến quyền tài sản, chúng ta nói đến các quyền căn bản sau:

      –   Quyền sở hữu (hay quyền chiếm hữu).

      –   Quyền sử dụng.

      –   Quyền định đoạt: bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản.

Đối với BĐS là tài sản đặc biệt, các quyền trên tại Việt Nam được quy định rõ như sau:

      –   Quyền sở hữu: Nhà nước không công nhận quyền tư hữu đối với đất đai. Điều 17, 18 Hiến pháp quy định rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện quản lý. Điều này được thể hiện rõ ràng hơn thông qua Điều 5 Luật Đất đai năm 2003.

      –   Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sử dụng và quyền định đoạt của người dân đối với bất động sản. Quyền này được công nhận thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ trắng, sổ đỏ, sổ hồng trước kia).

Nhà nước quản lý việc sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước. Những quy định về vai trò của nhà nước trong quản lý đất đai được quy định tại Điều 6 – 7 Luật Đất đai 2003. Nhà nước bảo đảm quyền lợi của người dân đối với tài sản là đất đai bằng cách: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không công nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của nhà nước cho người khác sử dụng và cam kết hỗ trợ người dân phát triển kinh tế thông qua những quyết định liên quan đến quản lý đất đai. Điều này được quy định rõ tại Điều 10 Luật Đất Đai 2003.

Những tranh cãi

Thu hồi đất là một vấn đề gây nhiều tranh cãi lâu nay, nhất là đối với đất nông nghiệp.

Khái niệm toàn dân sở hữu đất đai chỉ có ở nước ta và một số nước CNXH. Khái niệm này ở nước ta cũng chỉ xuất hiện từ sau Hiến pháp năm 1980. Trước đó, Hiến pháp năm 1959 vẫn quy định rõ tại Điều 14: “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân” – tức là vẫn công nhận quyền tư hữu.

Hiện nay, ở nước ta toàn bộ những giao dịch bất động sản đều là giao dịch quyền sử dụng dựa trên quyền định đoạt đối với tài sản là bất động sản chứ không phải là giao dịch quyền sở hữu như những tài sản khác. Và hoạt động giao dịch này cũng chỉ mới được công nhận từ năm 1993 sau khi Luật Đất đai ra đời.

Một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất liên quan đến các quyền đối với bất động sản là việc phân định rõ ràng “chủ sở hữu” và “người đại diện”.  Theo những quy định của nước ta, Nhà nước chỉ đóng vai trò “người đại diện” cho toàn dân để quản lý đất đai chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai. Như vậy, Nhà nước khi ban hành kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất hay khi thu hồi đất thì phải tham khảo ý kiến người dân (vì toàn dân mới là chủ sở hữu). Tuy nhiên, một điểm đáng chú ý là hiện tại chưa có một quy định nào chỉ ra rõ ràng nếu như số % người dân không đồng ý đến mức nào thì phải hủy bỏ không thông qua quyết định thu hồi, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Trích Công văn số 86/BXD-KTQH về việc hướng dẫn lấy ý kiến của cá nhân và cộng đồng dân cư về quy hoạch đô thị:

“Luật không quy định tỷ lệ % ý kiến đồng ý để làm cơ sở quyết định phê duyệt. Tuy nhiên, cấp có thẩm quyền phê duyệt      có trách nhiệm xem xét, cân nhắc các ý kiến, tỷ lệ đồng thuận và báo cáo tổng hợp giải trình, tiếp thu của cơ quan chức năng để quyết định phê duyệt nhiệm vụ và đồ án trên cơ sở đảm bảo các nguyên tắc và yêu cầu đối với quy hoạch đô thị quy định tại Điều 5, 6 của Luật Quy hoạch đô thị ; đảm bảo tính khả thi, hài hoà giữa lợi ích của nhà nước và cộng đồng.”

Chính vì vậy, tại đợt đóng góp ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai mới vừa rồi đã có nhiều ý kiến kiến nghị xung quanh vấn đề này nhưng đến nay, chủ trương vẫn là giữ nguyên sở hữu toàn dân. Lý giải về việc này, ông Nguyễn Mạnh Hiển (Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương) cho rằng “Quy định đất đai sở hữu toàn dân nhằm bảo đảm cho Nhà nước chủ động trong khai thác, sử dụng tài nguyên đất đai phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng, ngoài ra còn để phục vụ yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Tuy nhiên, vấn đề này gặp sự phản đối của nhiều chuyên gia về luật lẫn người dân vì nó đẻ ra nhiều hệ lụy khác. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân đã bị các cơ quan chức năng thu hồi đất một cách vô tội vạ, đền bù giá rẻ, gây thiệt hại cho người nông dân đang có đất. Một thực tế hiển nhiên là phần lớn quốc gia trên thế giới không cần “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” vẫn có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và giàu có. Như vậy, lý luận như ông Hiển và nhiều người khác liệu có thuyết phục?

Read More

Đi tìm giá trị thực của bất động sản

Từ những căn cứ chúng tôi đưa ra, khách hàng có thể nhẩm tính được giá trị thực của một sản phẩm BĐS trước khi quyết định có nên mua hay không.

Trao đổi với phóng viên ĐTCK điện tử, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, nhà ở xã hội tại Hà Nội sẽ có giá dưới 12 triệu đồng/m2, một số tỉnh thành khác như Hưng Yên, Thái Bình, Phú Thọ… có giá dưới 7 triệu đồng/m2.

Giá ngày càng giảm

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng gửi đến các đại biểu Quốc hội mới đây, sau khi có hàng loạt động thái, chính sách của Chính phủ và các bộ, ngành, cơ cấu nguồn cung hàng hóa trên thị trường bất động sản đã bắt đầu có sự điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Đặc biệt, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm năm 2006.

“Gần đây, phân khúc nhà ở bình dân ở Hà Nội và TP. HCM đã có dấu hiệu ấm dần lên”, ông Dũng cho biết và nhận định, hiện tâm lý của nhà đầu tư, người mua trên thị trường bước đầu được giải tỏa, niềm tin vào thị trường đang dần được hồi phục. Tuy nhiên, hoạt động mua bán chủ yếu diễn ra ở phân khúc dưới 20 triệu đồng/m2, hoặc một số ít dự án có giá bán trên 20 triệu đồng/m2, nhưng đã xây dựng xong, chuẩn bị bàn giao.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, số lượng sản phẩm bình dân vẫn không nhiều và người dân cũng khó với tới vì giá vẫn còn cao. Vì vậy, ngay sau khi một loạt chính sách hỗ trợ được ban hành, nhất là khi gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng ra đời, nhiều dự án nhà ở xã hội đã và đang được triển khai với cam kết về giá hết sức hấp dẫn.

Tại Hà Nội, Dự án nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Đặng Xá giai đoạn II (huyện Gia Lâm) do Viglacera làm chủ đầu tư đã được khởi công. Dự án có tổng mức đầu tư 850 tỷ đồng, 160.000 m2 sàn xây dựng, với 2.500 căn hộ diện tích từ 30 – 70 m2, giá bán dự kiến dưới 9 triệu đồng/m2. Trước đó 1 tuần, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) đã động thổ Dự án nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm (Hoàng Mai) với tổng mức đầu tư 710 tỷ đồng, quy mô trên 1.000 căn hộ. Giá dự kiến khoảng 12 triệu đồng/m2. Cùng thời điểm, Dự án CEO Quốc Oai có giá 8 triệu đồng/m2 và Dự án Thanh Lâm – Đại Thịnh giá dưới 9 triệu đồng/m2 cũng được khởi công…

Ông Nam nhận định, với sự ra đời của các dự án nhà ở xã hội, công với việc Quốc hội sắp thông qua Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi và Luật Thuế giá trị gia tăng sửa đổi với nhiều cơ chế ưu đãi như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho nhà ở xã hội, nhất là khi gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng được triển khai trên diện rộng, thì chắc chắn, những khó khăn của thị trường bất động sản sẽ từng bước được tháo gỡ.

Đâu là giá trị thực

Với mức giá nhà ở xã hội đang có xu hướng giảm dần, cùng với việc diện tích căn hộ nhỏ hơn đã giúp tổng giá trị căn hộ được hạ xuống, giúp người mua dễ tiếp cận hơn.

Lãnh đạo Viglacera cho biết, với thế mạnh của một doanh nghiệp xây dựng lớn, chủ động được sản phẩm đầu vào và quy trình khép kín, Công ty sẽ đưa ra sản phẩm căn hộ có diện tích phù hợp với giá thấp, nhưng vẫn đảm bảo chất lượng, mỹ thuật, công năng sử dụng tương đương với nhà ở thương mại.

Bên cạnh những “ông lớn” phát huy những thế mạnh về khoa học công nghệ và những sản phẩm “của nhà làm được” để giảm giá thành, nhiều doanh nghiệp nhỏ hơn cũng đang tìm mọi cách để đưa ra thị trường những sản phẩm rẻ nhất. Ví dụ như tại Dự án Kim Văn – Kim Lũ, Công ty Đầu tư xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu đã chào giá bán căn hộ với mức giá từ 10 – 14,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên Đầu tư Bất động sản, thì mức giá 10 triệu đồng/m2 là tại tầng 40, trong khi tòa nhà chỉ được phê duyệt xây 39 tầng.

Theo phân tích của các chuyên gia, có 3 yếu tố chiếm tỷ trọng lớn nhất, cấu thành nên mức giá của một sản phẩm bất động sản là tiền sử dụng đất (do vị trí của dự án quyết định), giá vật liệu xây dựng và lãi vay ngân hàng.

Trong 3 yếu tố trên, chỉ có yếu tố vị trí là khó có thể thay đổi, còn 2 yếu tố sau, nếu tính toán tốt thì có thể tiết giảm được giá thành sản phẩm. Từ những căn cứ trên, khách hàng có thể nhẩm tính được giá trị thực của một sản phẩm bất động sản trước khi quyết định có nên mua hay không.

Read More

Vật liệu mới kỳ vọng soán ngôi

Điểm đáng chú ý của Vietbuild TP. HCM 2013 đang diễn ra là có sự góp mặt của nhiều loại vật liệu mới, với tham vọng sẽ trực tiếp cạnh tranh với các loại VLXD truyền thống.

So với các kỳ trước, Vietbuild lần này ngoài chất “chợ” vốn có, đã có thêm chất “triển lãm”. Mang đến Vietbuild sản phẩm sơn Ecocem – dòng sơn gốc xi măng, polyme khác với các loại sơn nước hiện nay đang có mặt trên thị trường, ông Lê Minh Phú, Giám đốc Công ty Cánh buồm đỏ cho biết, sau gần 2 năm nghiên cứu, Công ty đã quyết định tung dòng sản phẩm sơn Ecocem ra thị trường và kỳ vọng sẽ chiếm lĩnh khoảng 15% thị phần (theo số liệu thống kê thì mỗi năm Việt Nam sử dụng khoảng 2.000 tỷ đồng tiền sơn).

Điểm khác biệt lớn nhất giữa sơn xi măng và sơn nước, là sơn nước thường đòi hỏi bề mặt khắc nghiệt, chỉ thi công được lúc trời không mưa, không nồm, trong khi sơn xi măng dễ dàng thi công trên bề mặt tường còn ẩm ướt. Hơn nữa, giá thành sơn xi măng rẻ hơn sơn nước thông dụng khoảng 30 – 40%.

Dù không phải “một mình một chợ”, bởi hiện nay, loại sơn xi măng của Thái Lan với thương hiệu Crocodile cũng đã có mặt tại thị trường Việt Nam, nhưng ông Phú tin rằng, sản phẩm “Made in Việt Nam” của Công ty đủ sức cạnh tranh. Với kinh nghiệm 20 năm làm nhà thầu xây dựng, ông Phú tự tin, doanh thu từ sản phẩm Ecocem khi được tung ra thị trường (dự kiến trong năm 2014) sẽ đạt khoảng 300 tỷ đồng. Kỳ vọng này là có cơ sở khi nhu cầu về dòng sản phẩm này ở các nước trong khu vực đang tăng lên. Thêm vào đó, khủng hoảng kinh tế làm các nhà thầu, các chủ đầu tư luôn đặt ưu tiên cho những sản phẩm thân thiện môi trường, giá thấp, dễ thi công để giảm giá thành xây dựng.

Mạnh tay đầu tư dòng sản phẩm giá thấp, suất đầu tư thấp để tăng lợi thế cạnh tranh, TS. Hà Lê, Chủ tịch Hội VLXD Nghệ An mang đến triển lãm sản phẩm xi măng “Xanh” là hỗn hợp polyme vô cơ – silicat có mác tương đương xi măng PCB 25 – 30 – 40 và xi măng trắng có chất lượng tương đương, độ trắng đạt 75%.

Ông Lê cho biết, sản phẩm đã được Công ty Xây dựng và thương mại Mai Linh sản xuất và cung cấp ra thị trường TP. Vinh hơn 500 tấn xi măng PCB 30 cùng với ngói màu, gạch terrazzo, gạch block các loại. Tuy nhiên, điều mà ông Lê và các cộng sự muốn giới thiệu không chỉ dừng lại ở sản phẩm, mà còn là dây chuyền sản xuất của dòng sản phẩm này. Với suất đầu tư cho dây chuyền 20.000 tấn xi măng/năm vào khoảng 2,5 tỷ đồng, thì vốn đầu tư cho một nhà máy có công suất khoảng 2 triệu tấn/năm là khoảng 250 tỷ đồng (chỉ chưa bằng 10% mức đầu tư một dây chuyền xi măng lò quay có công suất tương tự). Hơn nữa, nếu dây chuyền xi măng lò quay thường phải có vùng nguyên liệu là đá vôi, thì dây chuyền này có nguyên liệu chủ đạo là đất đồi, đá bazan, đất sét, tro trấu, tro bay và các phế thải công nghiệp khác. Vì thế, dễ cho đầu tư và sử dụng nguyên liệu ở các vùng miền núi xa xôi, sản xuất phục vụ tại chỗ, giảm chi phí vận chuyển.

Tại triển lãm, Công ty TNHH Boral Gypsum Việt Nam mang đến sản phẩm tấm thạch cao tổng hợp từ khí thải SO2 cho nhà ở và công trình. Với ứng dụng này, theo tính toán sơ bộ, mỗi năm sẽ tiết kiệm khoảng 1 triệu m2 diện tích đất dùng để chôn lấp 2, 3 triệu tấn rác thải. Tiết kệm chi phí chôn lấp trở thành nguồn lợi kinh tế là triển vọng của dòng sản phẩm này. Gypsum hy vọng, sẽ thay thế hơn 1 triệu tấn thạch cao thiên nhiên nhập khẩu mỗi năm. Hiện thạch cao thiên nhiên chiếm 50% nguyên liệu chính cho ngành sản xuất tấm thạch cao và 46% phụ gia cho ngành sản xuất xi măng (chiếm 4% trọng lượng xi măng).

TS. Trần Văn Huynh, Chủ tịch Hội VLXD Việt Nam nhận định, nguyên nhân khiến bức tranh ảm đạm của ngành VLXD Việt Nam hiện nay ngoài nguyên nhân khách quan, còn do ngành công nghiệp VLXD chưa đi đúng hướng. Sắp tới, các doanh nghiệp cần hướng vào phát triển bền vững, phải triệt để sử dụng chất thải công nghiệp, chất thải dân dụng để làm nhiên liệu, nguyên liệu sản xuất VLXD, tiết kiệm chi phí sản xuất, bảo vệ môi trường sinh thái vì lợi ích của doanh nghiệp và cộng đồng.

Trên thế giới, vật liệu thân thiện môi trường đã được sử dụng từ lâu, nhưng với Việt Nam còn rất mới lạ. Tuy nhiên, nhìn một cách tổng quan, vật liệu mới thân thiện môi trường, giá rẻ đang dần được chấp nhận tại thị trường luôn chuộng vật liệu truyền thống như ở Việt Nam.

Read More